Bejelentkezés
egy korosztály találkozóhelye
2014. november 1. szombat, Marianna   |  Legyen ez a kezdőlapom Legyen ez a kezdőlapom
Főoldal
Főoldal  |  
Segítség
Segítség  |  
Keresés
Keresés 
 

Így trükköznek az ingatlanközvetítők

2010.04.16. | Szoboszlai Krisztina
A vagyonadó-mizéria, a hitelezési szabályok szigorítása, a fizetőképes kereslet csökkenése mellett venni még mindig érdemesebb, mint eladni.
megosztom:
Add a Startlaphoz twitter myspace

hirdetés

Az ingatlanközvetítők gyors, nagyszámú tranzakciókra, kizárólagos szerződésekre, az eladók magas vételi árra, gazdag vevőkre, a vevők pedig olcsó, de értékes ingatlanra vágynak. Sokan bármit képesek megtenni a sikeres üzletért, így az előnyös üzletek véres küzdelmében az áldozatok száma is nagy.
Balázs is megtanulta a leckét, amikor eladott családi házával kapcsolatban az egyik legnagyobb magyarországi ingatlanközvetítő jutalékfizetési felszólítást, peres fenyegetést küldött. Lehetetlennek tűnik, de hasznos, ha az eladó is nyilvántartást vezet a látogatókról, az ingatlanközvetítő ugyanis az „üzleti tisztaság védelme” miatt nem ad pontos kimutatást arról, kiket vitt lakásnézőbe, így nem bizonyítható, ha valaki (vagy élettársa) magánemberként hamarabb nézte meg ingatlanunkat. A szerződések „érdek- és ismeretségi kör” pontját is nehéz definiálni. Bizonyos esetekben, ha egy barátodnak ajánlod az általad megnézett ingatlant, akkor is fizettethetnek az eladóval jutalékot, ha a barátod az eladó hirdetésére jelentkezett.

Szakma – etikai kódex nélkül

Csak becsülhető, hány cég tevékenységi körében szerepel az ingatlanszakma valamely formája, és a végzett ingatlanközvetítők számát sem tudja pontosan senki. Tavaly megszűnt az az önkéntes regisztrációjú ingatlanos lista, amelyet a PSZÁF tartott karban, az ügyvédek pedig saját jogon is közvetíthetnek. Ellenőrizni, utánajárni senkinek sem lehet, ráadásul a szakmának nincs egységes, vagy egységesen elfogadott etikai kódexe sem. A szakmaiság mérőszámává válhatna a problémás, peres esetek száma, típusa, de a hivatalos szerveknek erről nincs sem adatuk, sem fogalmuk.
– A sikeres üzletek mellett a legjobb tanácsadó is kalkulál 10 százalékos, valamelyik fél részéről való próbálkozással, de ez nem jelent automatikusan 10 százaléknyi elvesztett jutalékot. Ha az adminisztráció korrekt (szerződés, nyilatkozatok, jegyzőkönyvek), akkor a siker 99 százalék. Más kérdés a jogos követelés sikeres behajtása. Bár vannak, akik a pereskedéssel visszaélnek, vagy direkt ilyen ügyleteket csinálnak, sőt szakmai fórumokon büszkén mutatják vaskos dossziéjukat, a szakmailag etikátlan személyeket a szakmától sajnos nem lehet eltiltani. A legnagyobb probléma, hogy jelenleg egy kft. esetében elegendő, ha egyetlen közreműködő személy szakmai képzettségét igazolják, a többié semmilyen nyilvántartásban nem szerepel. A Magyar Ingatlanszövetség évek óta próbálja elérni a személyi felelősséget lehetővé tevő, üzletkötői szintű nyilvántartás bevezetését – mondja Bartucz Tamás a MAISZ közvetítői bizottság elnöke.

Trükkök és fondorlatok

Vannak ingatlanosok, akik külföldi ügyfeleknél – kint ez megszokott – az eladót és a vevőt is sápolják. Mások magánmutyiban a cég adatbázisából segítik ügyfeleiket, vagy az eladás érdekében megtekintés előtt a kétes elemeket befizetik a kocsmába, esetleg megkenik a közös képviselőt a tiszta terepért. Megint mások pszichikai pressziót, kommunikációs trükköket alkalmaznak. A sufnituningosok számlaadás nélkül teszik olcsóbbá magukat, vagy sokéves, felmondhatatlan szerződést kötnek. A szervezettek képesek manipulálni a tulajdonost és az eladási árat is (beépített vásárlók, 5-7 milliós árcsökkenés). A tapasztalatlanoknál kamuvevők kérdőjelezik meg a lakás árát, segítve az igazi vevő alkupozícióját. Egyes közvetítők, szerződésben rögzítetten, visszamondáskor követelhetik közvetítéssel kapcsolatos költségeik megtérítését.
Hiába minden, ha naivak vagyunk, és nem olvasunk szerződést.

Peres út helyett

A közvetítők számára ma még nem nagy üzlet a peres út, a perrel fenyegetőzés, de a fifikás szerződésekben szerepelnek olyan kitételek, amelyek esetén akkor is jogos az üzletkötői jutalék, ha nem jött létre üzlet. Például, ha a közvetítő a szerződésben rögzített legalacsonyabb, írásos szándéknyilatkozattal megerősített árért hoz vevőt (2 kecske, egy kis hitel, meg a fele királyság), és azt az eladó mégsem fogadja el.
Legújabb módi az ingatlanosok által egyre többször elkért ezerféle nevű „foglaló”, amely jogilag nem lefedett, és többnyire szabálytalan. Sőt pénzátvételkor egy franchise rendszeren belül irodánként is eltérő a szövegezés: „az ingatlan vételi szándékát megerősítő foglaló előleget átvettem, és a végleges adásvételi szerződés megkötéséig a Kft. széfjében letétbe helyezem”, vagy ugyanezen hálózaton belül: „elismerem, hogy xy-tól z összeget vételi szándéknyilatkozati letétként átvettem”. Bár az adásvételi (elő)szerződés megkötésénél jelen lévő ingatlanközvetítő a vevőnek foglaló/vételárrészlet gyanánt az összeget visszaadja, a dolog mégsem szabályos. Dr. Sipos Réka ügyvéd rámutat, hogy a „PTK. 243. § (1) bekezdése szerint: A szerződés megkötésekor a kötelezettségvállalás jeléül foglalót lehet adni. (2) bekezdés: A szerződés megkötésekor átadott pénzösszeget vagy más dolgot csak akkor lehet foglalónak tekinteni, ha ez a rendeltetése a szerződésből kétségtelenül kitűnik. Ennek megfelelően az adott összeg az adásvételi (elő)szerződést csak akkor biztosítja, ha adásvételi (elő)szerződés aláírásakor adja át a vevő az eladónak, és a szerződésben azt a felek kifejezetten foglalónak minősítik. Minden más esetben ezt a funkciót nem tölti be, azaz nem biztosítja a jövőben megkötendő adásvételi (elő)szerződést. Éppen ezért a vevőjelölt számára jogilag nincs biztosítva, hogy a kiszemelt ingatlanra nézve csak ő köthet adásvételi (elő)szerződést az eladóval, vagyis az eladó »büntetlenül«, szankció nélkül visszaléphet az eladástól, és akár más személlyel is köthet szerződést.” Viszont az összes piacon lévő, gyakorlatban ezt a módszert alkalmazó ingatlanközvetítőre igaz: ha a vevő nem teszi le a „foglalónak” vagy bárminek nevezett összeget, nem biztosítják számára az ingatlan megvásárlásának lehetőségét, mert nem léphet kapcsolatba az eladóval. A jogszabályok nem térnek ki a közvetítői tevékenység gyakorlásának tárgyi feltételeire, és a közvetítői jutalék felső határa sincs szabályozva (ingatlaneladási-ár 2-6 százaléka). A jó érzésű ingatlanközvetítő a piachoz, hivatalos szervezetek ajánlásához igazodik. A kötelező felelősségbiztosítás gondolata pedig fel sem merül senkiben.

A tulajdonos sem mindig fehér

Az eladók sem mindig szentek. Apró trükkökkel próbálják rábírni a vevőt az ingatlanos kihagyására. Legtöbben egyéni úton is, alacsonyabb árért hirdetik ingatlanjukat, vagy céges vásárlóként az alkalmazottat küldik terepszemlére.

Figyelj az apró betűkre!

Kiemelt vagy kizárólagos megbízáskor akkor is fizetni kell jutalékot, ha te hozod a vevőt. Félkizárólagos szerződésnél többnyire 50 százalékos jutalékfizetési kötelezettségünk lehet, ha 3. felet vonunk be. Egy megbízás megszűnése után is figyelni kell, kinek adod el ingatlanodat. Van olyan szerződés, amely 12 hónapon keresztül még jutalékra tart igényt. Ha eladás helyett bérbe adsz, akkor is járhat jutalék. Ugyanez csere esetén is előfordulhat, ha ezt a szerződés rögzíti. Nagy értékű ingatlaneladásnál a legtöbb ingatlaniroda kikéri a tulajdoni lapot, ha valaki bejelenti, hogy az ingatlant közvetítő nélkül adta el, így fontos, hogy betartsd a közvetítői lemondás szabályát, amit a legtöbb ingatlanközvetítő írásban igényel. Új építésű lakásoknál nagyon fontos, hogy ne bizonyos határidőhöz, hanem készültségi fokhoz igazodjon a fizetés.

Ennek ellenére az ingatlanszakmában is sok a korrekt ember, cég. A háttérben megbújó szabályozatlanság viszont felerősíti a problémákat, mert ha felmerült is a kérdés, közigazgatásilag ki az ingatlanszakma gazdája, válasz még akkor sem született rá. Hogyan várhatnánk el így, hogy bárkit is számon kérjenek etikátlan magatartás miatt?


Amerikából jöttem

A világválságot okozó amerikai ingatlanpiacon csak ingatlanbróker-végzettséggel lehet franchise irodát vagy saját név alatt futó ügynökséget nyitni. A brókerséghez felsőfokú képesítés és néhány hónapos speciális tanfolyam (ingatlanforgalmazás törvényei, előírások, felelősség, jogok), vagy középfokú végzettség és kétéves tanfolyam szükséges. A brókeri engedély – az adott állam illetékes szerve által – adható és visszavonható. A bróker ügynökeinek működési engedélye szintén vizsgaköteles. Munkájukat nem kötelező, de előnyös tagságú, önszerveződő, helyi érdekszervezet felügyeli. A brókernek felelősségbiztosítása van, de a peres ügyek elkerülése érdekében minden aktuális üzletre figyel, melyet ügynökei intéznek. – Eladó és ügynök közt meghatározott időre (3-6 hónap) szóló, kizárólagos értékesítési szerződés jön létre. Ez hosszabbítható. Adásvételkor valamennyi fél számára nagy jogbiztonságot jelent a földhivatalok (magántulajdonú cégek) működési rendszere. Ők bonyolítják az adásvételt, készítik el a szükséges dokumentumokat, garantálják a tulajdoni lap tisztaságát. Felelősségük, hogy meggyőződjenek a tranzakcióban reszt vevők jogkövető magatartásáról, és számlájukon keresztül fizetik ki a vételárat és az ügynökök jutalékát is. Így nincs mód trükközni a vételárral, a jutalékkal (bruttó vételár 4-6 százaléka, feleződik az eladó és a vevő ügynökei között). A jó ingatlanügynök elfogadott, keresett, de a jutalék minden esetben alku tárgya, nagyban függ a piaci helyzettől. A mi kaliforniai kisvárosunkban (~30 ezres lélekszám) kb. 65-70 ügynök van fél vagy teljes állásban. Ingatlankrízis, átlag alatti kaliforniai árak mellett a legjobb ügynök múlt évi jövedelme 350 ezer dollár körül volt. Egy mérnök kezdő fizetése 45-60 ezer/év. A rendszer jól működik, a szabályozottság mindenkit rákényszerít a felelősségteljes magatartásra – mondja a Magyarországról származó Angela Vass-Rodriguez.


Vedd észre a csapdát:...
Ha árakról van szó, Budapest lakáspiacán nincs megállás. Egyre kisebb összegért juthatunk ingatlanhoz.  tovább Tovább
Lakásfelújítás? Ne hagyd, hogy...
A lakásfelújítás legalább akkora macera, mint az építkezés. A vállalkozók pedig ugyanolyan agyafúrtak.   tovább Tovább


megosztom:
Add a Startlaphoz twitter myspace

ingatlan ingatlanközvetítő Mindent a gyógynövényekről! (x) Íme az új Peugeot 508! (x) Lehet élni fájdalom nélkül! (x) Hajmosás víz nélkül?! (x) Beach Boys - először Magyarországon! (x) TENA Nedves mosdatókesztyű (x) Tena Lady – kérj ingyenes termékmintát! (x)



Csak röviden
Tovább
 
Kiemelt témáink
Állásajánlatok
Interjú
Képgaléria


hirdetés

Kérdezd a szakértőt
Dr. Pál Tibor - ügyvéd
Dr. Pál Tibor
ügyvéd

Ha gondjaid támadtak a társasági és az ingatlan jogot érintő témákkal kapcsolatban, várom jelentkezésed!

Kedves Kérdező! Ha az autóban a motorcseréhez vezető hiba már a vásárláskor is megvolt, úgy e... TovábbTovább
Tisztelt ügyvéd úr! Fiam kb.három hete vásárolt Rákoskeresztúron egy használt gépkocsit/hatszáz ... TovábbTovább





hirdetés

hirdetés